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    集中供地之后,投拓部門的鍋快要背不動了!

    日期:2021-05-10瀏覽:Tags:行業新聞


    集中供地的政策出臺后,最近的土拍市場有點火,各大一二線城市的土拍競爭都異常激烈,甚至還有不少城市達到限價以后,開啟了慘烈的競自持和無償移交的模式。就單純從土地的成交情況來看來看,房企一哄而上的搶地熱情,讓集中供地政策的效果發生了變化。

    剛結束的北京土拍,溢價率倒是不高,但是自持比例和無償移交的比例是相當的高,實際的拿地溢價率也是很高的。

    前兩天,剛剛結束不久的杭州集中土拍,除了溢價率居高不下,還有很高比例的自持,自持的地塊占了絕大多數。如果算上自持,實際的溢價率還要翻倍,當然,搞自持也是為了防止土拍過熱的,治標不治本的做法。

    還有之前已經完成的集中拍地的幾個城市:

    最早是無錫,16塊地,除了其中一塊沒有突破最高限價,其他的都突破了最高限價。因為剛開始的4宗土地舉牌競價異常激烈,拍賣工作甚至延長了一天;

    然后是廣州的土拍,總共48宗土地,雖然地塊大多位置都不是主城區,仍然有多宗土地競爭激烈,溢價率最高的也有45%;

    還有就是重慶土拍,46宗土地,幾乎每一塊都被房企瘋搶,溢價率最高的幾乎到了130%,算了下整場土拍平均溢價率也有43%。重慶土拍引起了政策層面的調整,后續的城市都紛紛采取措施控制溢價率,諸如最高限價,競自持比例,無償移交等措施。
    不得不說,如此高的溢價率,以及高比例的自持移交,從測算的角度來講,已經完全失去了價值了。很多地塊都是算不過賬的,能做到不虧就算好的了。

    曾在土拍現場,看到過一個土老板,用一張白紙一支筆,外加計算器就完成測算的。用最簡單粗暴的方式,算出了拿地的最高樓面價,PK掉了一眾大房企,最終以60%的溢價成功拿下了該地塊。

    此行為讓無數在場的專業投資人員的驚愕不已,果然是江湖里面臥虎藏龍,不得不服。對于那些測算務求盡善盡美,搞了一大堆靜態測算,動態測算,利潤最大化強排方案,貨值最大化強排方案,測算表都弄了不下十個版本,最終還沒拿到地的房企來說,簡直是一記響亮的耳光。
    這個故事還沒完,那個老板拍完地后,土地款交了一半,然后發現找不到渠道融資。就對外拿出來合作,結果還是有很多房企上門求合作,還愿意承擔相當的溢價款,此時距離拿地不到兩個月的時間。市場上這種情況并不少見,即使是拿地價高得嚇人的地王,也不會缺少合作者,這跟拍地時各大房企的態度形成鮮明對比,對此很多人表示看不懂。

    測算和研判的價值在哪里?
    投資部拿地的標準流程,就是測算,研判然后做出可研報告,以供上會決策。這套完整的價值制度,是一個非常不錯的評價體系,囊括了營銷、成本、研發各個部門的意見,如果還嫌不夠全面。還可以加入成本、法務、工程、開發等職能口的意見,形成綜合評判。
    真的是參與的部門越多,得出的意見越科學,最有利于拿地嗎?實際上,可能并不全是。這套制度的價值,是在于經過公司的群策群力,要比其他公司給出更優化的拿地方案,更利于拿地的決策意見。但是實際的效果并不是如此,很多公司已經發現了這個問題,但是暫時沒有找到更好的完善措施,或者替代方案。

    市場信息瞬息萬變??赡苣阕龊玫臏y算當時是符合市場情況的,但是從拿地到開盤,至少要經歷半年的時間,這其中的情況變化,是不能預知的。詳細的測算和預判,并不一定能踩準市場的節點。
    更何況,根據你家的這套測算研判體系,得出來的對項目的評判結果,在別的房企面前,很有可能毫無優勢,甚至是一無是處。老老實實做測算的,反而到最后拿不到地,劈頭蓋臉頭腦簡單往前沖的,拿地反而拿到手軟,不管怎樣先拿到地再說。拿到地就有了生存,有了業績,有了獎金,至于后面去化咋樣,后面再說吧,應該不會太差。

    在集中供地的這種新規則下,強者恒強,贏者通吃的局面,將會逐步形成。很多房企拿地,測算已經不重要了,很多地塊拿地都是一項政治任務在完成,集團和區域都想拿的地,測算照著能拿地的標準調整,按著領導的意思來弄,能看得過去就行了,這是很多投資部現在做測算的“基本指導思想”。

    現在市場上能拿高價地拼命的房企,大致無外乎三種。一種是國企和頭部房企,融資成本極低,本身不差錢,拿地更多是在擴充土儲,先把面粉買到,盈利目標是其次的。比如最近的融創在各大城市瘋狂拿地,就是屬于此類情況,因為老板不差錢,而且想多增加土儲占據未來的先機。

    另一種是在追求規模的道路上越走越遠的房企,為了拿地增加土儲,其他的指標要求可以適當放寬,甚至是放棄的,哪怕是1%的凈利潤,只要不虧就可以上馬。

    還有一種是本土房企,拿地純粹是為了生存,亦或是證明自己在當地的江湖地位,圈子里面的存在感。在這種氛圍下,營銷部門敢給預期價格,決策領導或老板敢拍板。

    以上三種房企,充當了市場攪局者,甚至是游戲規則破壞者的角色,在土拍市場極盡所能,讓無數房企直接懷疑自己的測算表是不是有問題。
    那么,在三種房企之外的廣大房企怎么辦?怎么才能拿地破局,還是就這樣放棄,看著別人拿地。很多公司已經在這個問題上,想了很多辦法,裁掉了很多投資負責人了,但還是在原地踏步。

    之前我看到其他公眾號,有一篇關于地產公司哪些部門可以外包的文章。下面有人評論,是該把投資部撤掉,外包給相關的咨詢公司。反正投資部的工作都是寫報告和做測算,這方面肯定沒有研究機構專業,不如直接讓他們得出專業的意見,客觀的標準,指不定更好。
    這個想法真是有意思,把對投資人無用論,上升了一個檔次,直接到投資崗無價值的高度了。拿不到地,都是投資部的鍋。


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