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    同一小區,不同樓棟的房價為啥差那么多?

    日期:2021-04-01瀏覽:Tags:行業新聞


    我們在制定住宅價格體系時,一般將住宅價格體系分為三個層級:第一個層級是房地產項目價格,就是項目的整體均價;第二個層級是項目中各樓棟的棟均價;第三個層級是將棟均價進行分解形成 “平面差”和“垂直差”。


    我們今天討論這三個層級中的第二個層級——項目各樓棟的棟均價的定價體系及其影響因素。 


    同一小區不同樓棟的價格為什么會不同?在小區中這么多樓棟,哪一棟比較好?哪一棟比較差呢?買房時又該如何去選擇樓棟呢?下面我們通過以下幾個方面的影響因素來探討房地產項目的棟均價的形成。


    一、(棟)朝向的影響,朝南樓棟得分更高


    朝向是以日照為核心的,“坐北朝南”是人們對朝向最初始的選擇,以此為基礎關于朝向有四個基本判斷:


    ? 南向朝向最好。南向在冬季和夏季明顯地表現出“冬暖夏涼”的特點;


    ? 北向朝向最差。中國大部分地區處于北回歸線以北,北向冬季沒有陽光,特別是在北方(比如沈陽)北向的房子基本沒有市場;


    ? 東向好于西向。東曬的程度比西曬的程度給人的感覺是不一樣,對“早出晚歸”的上班族而言,東曬時全都出門在外工作,對東曬幾乎沒感覺,而當晚上回家的時候,如果有西曬,那么悶熱的感覺是比較明顯的;


    ? 西北向好于北向。雖然西北向有西曬的困擾,但畢竟比北向沒有陽光還是要強些。


    二、占有景觀資源越多,樓棟價值越高


    很多小區都有設有一棟樓王單位,通常樓王單位都放在小區最好的位置,享受最好的景觀資源,包括自然景觀和小區景觀,所以通常這樣的樓棟價格也最高。


    1、分析小區內園林景觀


    在設計園林景觀的時候,一般會將連接各主要景點的軸線是主要景觀軸線,連接各次要景點的軸線則為次要景觀軸線。那么處于主要景觀軸線上的樓棟所占有的園林景觀資源就相對就比較多,樓棟的價值就高;反之,處于次要景觀軸線上的樓棟所占有的園林景觀資源就相對比較少,樓棟的價值就低。


    2、分析小區外自然景觀


    自然景觀對住宅價值的影響是巨大的,一個臨江的項目同一樓層能看到江景戶型和不能看到江景戶型,價格差異是很明顯的,要保證“戶戶有江景”確實是非??简炘O計師的能力。


    另外,小區中的園林景觀對同一樓層不同戶型價格差的影響也是顯而易見的。人們在選擇住宅時,總是希望離觀賞性的景觀近一點,比如中心園林景觀以及小區園林中的樓臺亭榭或雕塑小品等,同時由于怕吵鬧而都不希望離功能性的景觀太近,比如泳池、兒童娛樂區和球類運動場等等。


    三、樓間距,還要考慮項目紅線外的間距


    除了朝向和景觀,小區樓間距和日照對居住體驗影響也很大,樓間距大、日照充足的樓棟,通風采光好,居住也更舒適。價格自然也會受到這個因素影響。


    1、間距


    間距要關注的不僅要有項目紅線內的間距,還要有項目紅線外的間距。有的購房者買房時,只注意了小區內的間距足夠,沒考慮項目外的樓棟間距,入住后才發現,自家的陽光被另一個小區的高層遮擋了。


    另外,項目紅線內不僅有正對的距離,還要有斜對的距離。有的樓棟的正對樓棟的間距是夠的,但是斜對樓棟的距離不夠造成的,沙盤中“黃色框”標出的單位。其實很有可能并不是正前方的樓棟擋住了你的陽光,反而很可能是左前方或右前方的樓棟擋住了日照。


    2、日照分析


    為什么有了樓棟的間距,我們還要做日照分析呢?就是為了更好地解決斜間距不夠的問題。一方面,間距大一般日照好,但是由于前面提到的即使正對的間距已經夠了,但斜對的間距不夠一樣會對日照有非常大的影響。另一方面,我們認為南向的房子采光好,但是如果樓間距過近,即使是南向的房子也可能出現日照不足的現象,住在低樓層的人應該會有這樣的體會,房屋的日照時間大大低于高層的住戶,因此我們要進行日照分析。


    四、噪音越小,價格受影響也越小


    影響小區樓棟的噪音主要是交通噪音,交通噪音屬于典型的線型音源,線型音源的聲音衰減較慢,因此對居民的干擾影響較大,交通噪音的大小取決于兩個要素:一是交通流量;二是車速。因此城市快速路的噪音遠大于城市支路的噪音。


    另外,城市道路距離住宅的遠近,噪音衰減的影響也是很明顯的。因此考慮道路距住宅的距離100米以外或有高大的建筑物等遮擋,則不考慮噪音影響,其中設城市道路的距離≥100米的分值為5;而100米以內按距離比例進行量化(注:噪音與距離的衰減關系實際上是對數函數的關系,在這里我們將其進行了函數擬合,簡化了便于計算)。


    五、低梯戶比居住體驗更好,樓棟價就更高


    梯戶比就是電梯數和每層樓住戶數的比例。梯戶比可以分為三個檔次:低梯戶比、中梯戶比、高梯戶比。


    低梯戶比:1梯1戶,1梯2戶,2梯2戶等,1—2戶/梯;


    中梯戶比:2梯4戶,2梯6戶,3梯8戶等,2—3戶/梯;


    高梯戶比:3梯10戶,4梯12戶等,3戶以上/梯;


    低梯戶比的樓棟居住人口少,私密性好,等電梯的時間會比較短,居住舒適度高。高梯戶比樓棟中一棟樓的居住人口密度比較大,私密性差,居住舒適度低,等電梯的時間隨之延長。一旦遇到上、下班高峰的時期,人多電梯超重就直接下去了,因此等上十幾分鐘電梯也是“家常便飯”,有的人等不及甚至“先上、后下”,造成生活上很大的不便。


    梯戶比的排序、量化如下:低梯戶比 > 中梯戶比 > 高梯戶比


    有的人認為用“板樓”(或“點式”塔樓)的樓體結構來判斷對小區樓棟間棟均價的影響因素,其實本質上就是梯戶比,內走道式的板樓其梯戶比一般都較大,而點式塔樓的梯戶比一般較小,所以我們統一用梯戶比替代“板樓”(或“點式”塔樓)作為影響項目棟均價的影響因素。


    六、小區通風對價格也有一定影響


    這里的通風是指小區的通風,小區的通風是利用主導風向的原理,主導風向是根據城市的風向玫瑰圖來判斷的,例如深圳的風向玫瑰圖是東偏南風,因此在深圳東南朝向的小區通風情況是最好的。深圳的金地香蜜山項目在規劃布局上全部南偏東250,有利于整個小區中各戶型的通風。


    七、棟均價還要考慮,項目紅線內/外不利因素


    項目紅線外的不利因素,很多人都可以在售樓處里看到,棟均價的分配還要考慮項目紅線外的各種不利因素


    項目紅線內的不利因素,比如小區內的變電站、小區地下車庫的出入口、地下車庫的風口等等,對樓棟住宅居住舒適度也是有影響。



    小結


    在實際操盤過程中,我們往往是將項目的各樓棟分批次推出,價格“低開高走”,從低溢價區逐步到高溢價區,因此把整個項目的各樓棟的棟均價(或棟系數)全部一次性算出來有兩個作用:


    一是不會銷售到項目后期時才發現有的位置好的樓棟比有的位置差樓棟的價格還要低,這個問題在實際操盤中經常發生,原因是因為單批次樓棟定價時,考慮往往考慮不夠全面,會顧此失彼,而現在是整個項目綜合考慮的,就不會出現這個問題;


    二是當房地產市場行情上漲時,往往會只漲了市場漲幅,而沒考慮棟與棟之間的好壞差異價值即樓棟系數的差異的價值,貌似是價格上漲了,其實是樓棟的價值打了折扣。而現在把項目樓棟均價系數算出來以后,只要在庫存的樓棟價格(或棟系數)基礎上再直接加上一個市場漲幅就可以,方便可靠、條例清晰,充分體現了項目樓棟的自身價值和市場價格。


    綜上,我們通過(棟)朝向、景觀、間距和日照分析、噪音、梯戶比、(小區)通風和項目紅線內/外不利因素等七個因素,對項目各樓棟的棟均價體系做了分析,實踐證明這個棟均價體系是科學的、合理的。


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