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    疫情之后,什么樣的房子最好賣?

    日期:2020-04-13瀏覽:Tags:行業新聞


        疫情之后樓市到底有哪些變化,地產人如何應對,這是目前大家最關心的事情!

        日前,新城控股針對一二線城市的潛在客群做了一次深入調研,獲得答卷近千份,仔細分析后,結論如下:

        一、疫情對買房客戶數量影響不大,只有3%的人相信房價會大跌

        40%的潛在客戶購房需求不變,18%的潛在客戶購房需求略微延后,另有18%一直不太確定是否要買房。

        確實有13%客戶受疫情影響取消購房,但又有11%的客戶因為疫情加速購房或換房,再算上高凈值人群或外資避險需求的話,基本持平。

        41%潛在客戶認為價格會小幅下跌,認為會大幅下跌的僅占3%,另有34%客戶認為會上漲。

        二、因為長期宅家,改善需求被激發,3房4房改善客戶成絕對主力

        想買房、換房的客戶中,首置客戶僅占24%,改善客戶占76%。改善客戶中,需求戶型以3房為主,占比52%;其次是四房,占比32%。

        之前住剛需房的客戶,24小時滿負荷使用自家房子1個月乃至2個月之后,覺得各種功能缺失的硬傷無法忍受,從而迅速升級為改善客戶。

        三、改善客戶的訴求,主要表現為4個方面的需求升級

        1、空氣、陽光、水、安靜環境等基本生理需求升級,要盡可能做到極致

        世界上最珍貴的東西,往往是最常見而普通的,只有失去的時候,才會覺得珍貴。

        疫情期間,良好的通風、干凈的空氣、溫暖的陽光、不被家人鄰居打擾的安靜的環境,都顯得很珍貴。人們對這些基本元素的生理、心理需求,被強化了,很長一段時間會保留。

        2、社區內的運動需求升級,要能滿足所有群體的個性化需求

        客戶越來越深刻地認識到,自身免疫力才是最強大的防護,好身體是一切的前提,他們都需要運動鍛煉,但又要在感覺相對安全的地方。所以,社區內的運動設施必須升級,滿足從老人到小孩的所有群體的需求。

        3、安全需求升級,心理上的安全感也很重要

        嚴守小區與外界的邊界,從而保證小區安全;通過無接觸動線回家,方便生活同時保證自己的安全;不管在家在外,通過云監控能隨時關注到家人,心理上更有安全感……這些過去是錦上添花的需求,現在則成為客戶是否買房的關鍵點。

        4、場景功能需求升級,同一空間功能要能靈活轉換

        疫情只是場景變化的一種,它改變的是人的心理和習慣,大家開始期待住宅中有更多可變空間、可以應對各種變化……比如,臨時增加的辦公需求,疫情期間有,周末也可能有……

        針對以上的4種需求升級,新城行動迅速,立刻開始做系統性的研究設計,目前已經形成了完整體系。該體系中的各種設計,已經或正在新城的項目中落地,展現出很強的執行力。

        下面就以新城的產品為例,來說明如何滿足改善客戶的4種需求升級……

        1、基本生理需求升級,隨時隨地讓業主享受舒適的空氣,溫暖的陽光

        經此一“疫”,空氣、陽光、水、安靜的環境,這些客戶最基本的生理需求,都升級了。從客戶進入小區開始,其動線上的每個場景的基本需求,項目設計時都必須思考到位。

        先從空氣開始說。

        小區內的通風和對流問題,大部分項目在樓棟排布時都會考慮。

        而新城更進一步,在規劃時采用BIM等軟件進行環境模擬,既避免小區形成“風哨”嗚嗚作響,同時實現社區無漩渦氣流,保證業主在小區內步行時,能享受到舒適的風。

        很多城市人,周末喜歡去郊區的森林公園,享受“天然氧吧”。新城則希望通過“景觀植物空氣治理”,提高小區內空氣負離子濃度,同時讓植物散發的精氣起到保健作用。

        具體來說,每個小區內至少配置3種以上有益健康的植物,做大中心景觀區,提高綠地比例,要求人均集中綠地面積≥0.35㎡。

        下圖是新城整理出的康體保健植物清單,不管項目在南方還是北方,都能從其中找到適宜的植物,規劃到小區綠化中去。

        從小區進入樓棟,就要在電梯廳等電梯。

        很多電梯廳是封閉的,給人感覺壓抑不透氣,而新城最新的設計中,電梯廳都能享受自然的通風和采光。業主在電梯內的時間不長,但電梯本身空間比較小,高峰期間會有多人一起乘坐,所以電梯內的通風消毒也很重要。新城最新的設計中,把電梯內通風消毒列為標準配置。

        從電梯出來,就到家了。業主在家里的時間,非常長,家里的通風也就格外重要。新城在戶型設計時,努力做到南北通透、小進深,保證室內的自然通風采光。疫情期間,專家呼吁大家要勤通風,天氣暖和的時候,自然風也很舒適。然而有些城市室外寒冷,有些城市室外霧霾嚴重……這個時候,健康新風系統的優勢,就會充分發揮出來。

        再來說陽光。

        在花園里能夠享受陽光,這是大部分小區都能做到的。

        而在新城最新的產品里,開車回家后,在地下車庫也能享受陽光?;氐叫^后,獨自在這里靜靜再回家也是一種選擇。

        室內針對享受陽光的設計,也很多。朝南的客廳自不必說,即使是臥室,也有180度的陽光和景觀。

        雙面寬乃至3面寬的大陽臺,可以休閑喝咖啡,也可以用來跑步做瑜伽。

        暖暖的陽光照在身上,感覺和在公園鍛煉區別也不大。

        說完了空氣、陽光,接下來我們來說水。

        水是生命之源,干凈的水能提升生命的質量。大城市的自來水,因為消毒的原因,有時有一些味道。如果遇到管道老化、水池沒有及時清理等問題,更是會有黃水乃至泥水出現。新城最新的產品中都有多重凈水,終端的水一般可以直接飲用。

        有飲水就有排水,非典期間,香港淘大花園的傳播,很大一部分就是通過衛生間排污管道。而在新城最新的產品中,衛生間應采用雙密閉防臭地漏,疫情期間防止病毒傳播,日??梢苑乐狗滴?、返水……

        接下來,我們來說說安靜的環境。

        疫情期間在家呆久了,彼此之間難免互相影響。如果一個人很困要睡覺,另一個人很興奮要看電視;一個人已經睡著,另一個人進房間拿東西開關門把他吵醒,都會發生矛盾。

        疫情結束之后,大家的作息有可能也不太一致。比如改善房主臥一般是睡夫妻兩個人,2個人晚上回家、早上出門時間不一樣,半夜起來上廁所等等,都會互相影響。

        新城最新的產品中,就努力減少這種影響。比如其入戶門、室內門,隔音效果都好,而且開關門的時候,聲音也都很小。原因在于其做了下圖所示這些特殊設計。

        2、運動需求升級,針對不同群體專門進行場景、細節設計

        疫情之后,客戶越來越深刻地認識到好身體是一切的前提。

        青年、老人、孩子,都需要運動鍛煉,但他們的需求又不完全相同,這就需要針對不同的群體,做出有針對性的專門設計……

        新城最新的設計中,跑道串聯起了社區內的各個運動空間。跑道本身則分為起點區、常規路段、超跑區、休憩區、終點區;有條件的小區,會設立快慢兩條跑道,避免速度不同的業主互相干擾。一般來說,環形健康跑道長度不小于250m,整體色彩清新,標志非常明確,讓業主非常容易就能控制自己的運動量。

        健身配套區域是跑道的中轉站,業主可以在這里儲物、換衣服、熱身、補充水分能量。這里也有健身愛好者喜歡的單杠、雙杠等多功能健身器械。

        針對兒童、老人、寵物的運動需求,新城最新的產品里都有專門設計。

        比如兒童活動空間細分為0-3歲、3-6歲,以及6歲以上3個活動區,還有嬰兒車停放區、家長休息區、洗手池等專門設計,在配上植物認知園、草坪奔跑區,形成一個全齡兒童活動長體系。

        寵物活動場地與居住樓棟保持有一定的距離,且遠離主要的車行道及人行道,設置趣味寵物訓練部品,并設有相應寵物活動空間及衛生設施,同時采用圍欄及灌木形成厚實的邊界,防止寵物跨越。

        3、安全需求升級,保證隨時隨地有安全感

        疫情之前,客戶的安全感主要來自防火、防盜等應急設備和措施,疫情期間,則又增加了新的內容。

        無接觸通行是疫情期間安全感的重要來源,疫情之后則可以讓出入更方便。

        疫情期間,無接觸更有安全感,而疫情結束之后,客戶即使手里拿著快遞,開門、坐電梯也很容易,生活更加方便了。

        無接觸除了不按開門按鈕電梯按鈕,還包括動線上的不接觸。

        比如新城就對垃圾清運的動線做了專門設計,客戶從主景觀帶回家,任何時候都不會遇到垃圾車。

        之前的“非典”中,有一部分感染者,是因為和之前的患者共用電梯按鍵、門把手等,接觸傳播的。所以,這一輪抗疫中,給電梯按鍵、門把手等消毒,成為各個小區物業都很重視的事情。

        不過,不管怎么密集消毒,傳播的可能還是存在的,要完全消滅接觸傳播,“無接觸”是最佳選擇。

        怎么能“無接觸”呢?

        在新城最新的產品中,不管是開車回家還是步行回家,都可以通過車牌識別、人臉識別等等,自動開門、自動呼梯,無接觸通行。

        疫情期間,大家對家人的關注也增加了。連續幾個月呆在一起,突然開始上班工作以后看不到,比平常更加牽掛。

        新城最新的智能云監控系統,與小區內監控系統聯通。業主可以隨時看到自己家里的情況,如果經過授權,還可以看到兒童、老人等活動區的情況,雖然身在外面,卻有滿滿的安全感。

        而且,如果有兒童、老人出現摔倒等意外,這套系統也會自動提醒物業到場救護。

        4、場景功能需求升級,同一空間可以靈活轉換

        疫情期間,男主人需要長期線上辦公、開會,就需要一個安靜的書房;孩子沒法到外面去玩,就需要一個游戲場地;平時不做飯的,一大家人齊上陣做飯,就需要一個更大功能更齊全的廚房……

        疫情結束之后,一旦有家庭成員在家SOHO,家庭成員增加或者減少,在如今換房成本越來越大的情況下,也都涉及到利用原來空間改換場景需求的問題。

        在新城的最新產品中,同一空間滿足不同情境下的場景需求變化,有很多考慮。

        先來說玄關。

        疫情期間,玄關成為隔斷室內外的關鍵空間,大家都要在這個空間完成消殺、換衣,等等。如果一家人一起回家,更是要同時消殺。

        下圖是新城一個項目的玄關,在疫情期間的功能設置。

        新城提出了“1.5衛”的概念。

        同樣的面積,市面上通常只能做出一個衛生間,但新城在這個空間給出了2種選擇:

        1、可以裝修為一個普通的全功能大衛生間;

        2、如果需要,也可以隔成兩個小衛生間。 這樣一來就有兩個衛生間,可以滿足多人同住時的日常需求。

        疫情期間,如果有家人從特定區域回來,就需要居家隔離。

        新城的一些戶型,就可以輕松實現居家隔離,彼此動線不相交,而且可以臨時加戶門實現雙鑰匙。

        而疫情結束之后,這種戶型其實也很有有用:

        朋友來借住,可以讓他來去自由,且不進入自家隱私區域;老人作息和其他家人不一致,可以相對獨立居住,互不影響……

        小結

        疫情是一次挑戰,但是也是一次機遇。

        正當大家都在爭論應該做什么樣的產品的時候,疫情讓客戶意識到什么最重要,從而指出了一個明確的方向。

        本輪疫情,將很多剛需客戶直接提升為改善客戶,對地產行業絕對是一件好事。

        當下地產人最重要的,就是不但要想,還要去做。行動迅速的新城,已經針對客戶的最新需求,給出了自己體系化的答案。這種執行力,將是地產下半場的核心競爭力之一。


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