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    碧桂園、旭輝、萬科都在做的全穿插施工,太先進了!工期輕松縮短6個月

    日期:2019-12-19瀏覽:Tags:行業新聞


      穿插施工是當前房企實現工程提質增效的必備手段。而在穿插施工的運用上,頭部房企和一些中小房企之間的差距還是挺大的,比如碧桂園,截至今年十月份,全國已有24個區域實行全穿插試點,并且正在不斷迭代施工和管理標準。而一些房企對此卻還不甚熟悉,此前還有不少地產人在后臺留言,詢問關于穿插施工的實施問題,甚至有人覺得全穿插是不可能實現的。


      一、穿插提效


      不僅僅是現場施工穿插


      穿插施工本質上是“串聯”作業改為“并聯”作業。好比要燒一桌大餐,菜一道接著一道燒,就是“串聯”做法,同時煮湯和炒菜,就是“并聯”做法。


      比如按一般工序,一幢樓房第18層樓層的封頂工作結束后,才從底層開始精裝修施工。而采用穿插施工,18層樓層進行結構施工的同時,1-10層的精裝修就已經在施工了。


      由于多線作業并行,可以在縮短整體工期,延長單個工序的作業時間,因此穿插施工常與“提效”并提,即穿插提效。


      以碧桂園SSGF體系的穿插模型為例,按照5天/層的標準層施工節奏,安排主體結構、土建移交裝修、濕作業、外立面工程穿插施工,主體封頂后180天達到裝修交付條件,在保障單工序工期的同時,整體建造周期縮短6-8個月。


      當然,穿插施工不僅僅是施工階段的工序穿插,還涉及到另外兩條線的穿插,分別是圖紙和招采穿插,以及驗收穿插。有些房企也將其稱之為全穿插(即全周期穿插)或者大穿插。


      1、工序穿插,包括豎向穿插和水平穿插


      在施工工序上,穿插施工包括豎向穿插和水平穿插。


      豎向穿插,在主樓體上,一邊進行上部結構建造,一邊進行底層屋內裝修;在主樓體外,一邊做上部建造,一邊做外墻保溫。不同班組在不同樓層內,連續有節奏地施工,并使相鄰的兩個專業隊最大限度的搭接施工。


      水平穿插,是通過項目施工前期的策劃及工作前置,將地庫、市政管網、小區道路、園林景觀與土建工程同步施工。


      2、出圖和招采穿插,是穿插施工實現的前提


      此前有地產人對穿插施工的可行性表示疑惑,很大一個原因在于,只注意到工序穿插,而忽略了出圖和招采穿插以及驗收穿插。


      由于穿插施工要求每個節點準確度非常高,一個節點耽誤了,直接導致同步穿插的工序無法實現。這要求各工序應盡量一次做對,減少變更和拆改,更不能出現出現邊設計邊施工,或者工程等材料等類似的耽誤進度的情況。


      圖紙先行和招采前置和穿插是實現全穿插施工的前提,需將工作充分前置,所有非主體施工的策劃和管理重心提前完成;其次,穿插施工涉及的各條線,既相互獨立,又不互相關聯。設計和招采要圍繞施工策劃制定各自的工作計劃,充分交圈,互相檢查驗證。


      比如碧桂園穿插施工管控規范中要求,圖紙前置到各分項工程的分包單位定標之前。根據穿插模型穿插模型中的施工進場計劃,倒排定標節點和出圖節點。例如出圖節點,根據各分項工程進場時間,減掉進場施工所需準備時間,減掉對應分包單位定標所需時間,推算出對應的出圖時間。


      圖紙方面,確保開工前土建、水電、裝修、墻板深化圖四圖合一。比如碧桂園的穿插模型要求,塔樓正負零前84天要完成土建施工圖,塔樓正負零前42天完成全套施工圖(建筑、結構、水電、暖通、精裝、管網),保證后續各單位確定及鋁模深化。


      由于圖紙前置,招采部門在招標采購時,可依據全穿插的節點編制招標計劃,并且在合同中明確全穿插的要求,比如,結構幾層開始進行砌體施工等,通過合約的手段保證工程計劃順利推進。


      3、驗收穿插,保證穿插施工能順利推進


      全穿插施工由于部分工序提前插入,在隱蔽工程覆蓋之前,要提前進行階段性驗收。特別要重視主體的分段驗收。例如碧桂園明確要求,項目管理人員與質監站進行有效溝通,達成分段驗收統一意見,形成監督交底,為精裝修提前穿插創造條件。

      二、穿插施工的實現


      重在前期嚴密策劃


      穿插施工是一個復雜的體系,人、機、材、場地嚴密搭接,管理上也是環環相扣,前期嚴密的策劃,才能保證穿插施工有條不紊。


      1、建立合適的穿插模型


      由于每家房企的技術和管理有差異,各項目的先天情況也可能不一樣,所選擇的穿插模型可能也有差異。穿插模型的選擇,不能照搬照抄標桿房企做法,而應根據房企及具體項目的情況來制定。


      下面以旭輝為例,看看穿插模型建立的過程。


      旭輝建造2.0的包含全砼外墻、鋁模、爬架及免抹灰等10項技術手段。


      各類工藝形式的工期、成本、實施風險、實施條件等有一個對照表,項目可根據實際情況參考選擇,形成項目的建造體系。


      例如保溫隨爬架OR分段吊籃施工的優缺點對比如下:


      這些工藝,是穿插提效的保障。其穿插體系包括水平穿插和豎向穿插,項目運用中,分別從平面上和豎向上進行穿插規劃。


      1)確定各階段施工流向及總平布置


      總平布置,根據施工進度確定好各施工場地,同時要考慮到市政和景觀前置的需要。重點關注大型設備合理布局、裝修加工區的布置、鋼筋加工場地布置、現場其它集中加工場地布置。


      可分五步來走:


      2)工序梳理,制定豎向穿插模型


      項目單體內所有的工序做法,形成建筑做法統計表,找出各工序之間的邏輯關系,梳理出可在同一戶內進行的工序,在結合項目節點和施工單位情況,制定豎向穿插模型。


      2、流水段劃分符合實際情況


      對項目涉及工序的梳理和分析,目的是找出各工序之間的關系,結合項目的特點確定最佳的工序流水安排。


      同時,還要考慮到影響工序的關鍵因素、工序間歇時間以及完成工序所需的勞動力資源。一旦每層作業工序與作業時間就已固定,就要確保每層工序按模型節點準時完成。


      以金科為例,其在劃分流水段時有以下幾個考慮點:


     ?、賳误w樓可分為兩個作業段。每個作業段單獨安排人員進行施工;


     ?、诘谝蛔鳂I線段按穿插模型正常穿插,主要針對標準層; 


     ?、鄣诙鳂I線段按總進度計劃,配備相應的人員進行施工,確保裙樓和車庫的進度按計劃完成。 


     ?、苊恳粋€挑架盡量只安排一到兩個大工序,避免交叉影響。


      此外,還需要考慮環境因素、政府因素、成品保護、合作方供貨計劃、精保潔條件等,對個別工序步距進行調整,編制施工總進度計劃,方便后續各部門各單位據此進行節點倒排。


      三、穿插施工管理的三大關注點


      1、全穿插應匹配大總包模式


      穿插施工現場涉及到多流水作業,參與單位眾多,容易出現大量扯皮事件,不利于計劃推進。因此,穿插施工需要匹配大總包模式,讓總包發揮協調管理作用。


      目前,很多項目的總包角都是施工總承包,總包雖然有協調統籌職責,但對專業分包的約束力度不強。采用大總包模式,總包轉變為工程總承包,工程的組織策劃、計劃管理、組織管理、運營會管理、前置條件創造、專業分包管理等都歸總包單位主導管理。


      比如碧桂園要求,所有的甲分包、甲供材單位全部單獨簽訂合同,并與總包簽訂管理協議,向總包單位繳納管理費,由總包統籌管理。


      其次,采用大總包采購模式。例如旭輝·璟宸府就采用這種模式,主體的總包單位和精裝的總包單位是一家企業或公司,這樣能夠清晰明確質量責任跟蹤,從而保證施工速度和質量。


      2、重視成品保護


      穿插施工模式中,不同班組按照前期施工策劃進行穿插施工,在同一時間,不同空間內多流水作業,一旦保護不當可能造成交叉污染或損壞。


     ?、俸侠淼墓ば蚴亲詈玫某善繁Wo手段


      做施工策劃時,尤其要重視總體施工順序布置、施工方案選擇、重要節點控制,避免交叉施工,達到成品保護的目的。比如主體封頂后進行廚房櫥柜、衛生間柜體安裝,再施工涂飾面。涂飾面施工完成后,再開始施工木地板、踢腳線、門套線、開關面板、五金潔具等。


      以萬科江西金域國際項目為例,該項目在其施工總策劃中,對樓層工序分布、交通組織及樓層施工狀態、各樓層的排水組織措施等都做了詳細布置及說明。


      各層施工工序按照主體結構8天/層施工來計算,爬架總高度設計為4.5層。在施工工序及交通組織中,通過以下措施保證各工序施工相對獨立,互不干擾:


      ?要求每層每道工序施工時間固定、人員固定,形成等循環流水施工;


      ?各工序在不同樓層間的流水施工,做到流出去就不流回來;


      ?在初裝修完成樓層及精裝修完成樓層,室內梯間進行隔斷,非特殊情況不得互通;


      ?交通組織通過室外施工電梯實現。


     ?、诜蛛A段、分內容,持續采取保護措施


      成品保護應覆蓋從材料出廠-堆放-搬運-安裝-保潔全流程,形成全周期可溯源的保護動作。


      比如施工階段,若條件允許,材料表面保護膜最好在交付保潔前再拆除;下一個工序在施工中不得污染、損壞已完成工程的成品。


      3、建立前置意識和進度意識


      穿插施工的全體參與人員,包括項目部,各職能線、施工單位,都是前置工作的主體,每個環節都要有前瞻意識,提前策劃準備。


      比如主體在施過程中,必須提前考慮分段組織主體驗收;驗收后二次結構要提前插入,所以必須提前安裝施工電梯,提前考慮砌體施工的材料和人員準備;甲分包單位如門窗、地采暖、消防等要提前溝通協調,告知大穿插施工的思路,明確施工中插入的時間節點。 


      進度第一意識,創造條件保證進度按計劃推進。比如說招采,按照供貨周期前置下單,且盡量一次性下夠數量,預購好損耗,寧可多不可少,以免造成現場施工等材料的情況,影響進度。至于多余出來的材料,可以由區域進行調配,在片區內其他項目上使用,不造成浪費。


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