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    如何把裝配式建筑的好處發揮到極致?

    日期:2019-10-20瀏覽:Tags:行業新聞


      一、最大化的利己-用好政策


      裝配式建筑的應用實踐既要埋頭苦干,也要抬頭看路;埋頭苦干修煉技術,抬頭看路找準方向……


      裝配式建筑的發展,各地區基本依據國標《裝配式建筑評價標準》的大原則不變,然后適時的推出適合本地區發展的裝配式建筑政策及評價原則,最底化實現裝配率要求,可以最大化的降低裝配式建筑的成本增量,這條原則不變,當然要申請裝配式建筑評級的可以除外。


      要實現最低化的成本增量,首先要徹底的了解當地對于裝配率及裝配式建筑面積配比的要求,或者在前期土地招拍掛階段就要參與此項目的產業化面積要求(很多地區在土地出讓時,就明確了裝配式面積要求)。


      1、裝配式建筑管控的第一把刀,就是懂政策。


      以目前大部分城市對裝配式建筑的要求,裝配式建筑執行雙控指標(同時滿足):


      第一:控建筑面積控制指標,以湖北地區為例:


      按照湖北省2018年11月9日下發《關于設計階段落實裝配式建筑實施要求的通知》的要求:開發項目新開工民用裝配式建筑面積占項目建筑面積的比例應不低于土地出讓合同中的約定,如合同無約定,原則上按30%執行 (平陰、商河按15%執行)。


      根據湖北省政府2019年1月2日出臺的《湖北省人民政府辦公廳關于降低工程建設成本的實施意見》,裝配式建筑采用項目整體裝配式指標計算比例方式,裝配式建筑比例指標基于項目總建筑面積計算,也就是說30%為項目的總建筑面積(之前為地上建筑面積)。


      第二:控單體裝配率指標


      2018年11月1日,省標《裝配式建筑評價標準》實施,目前湖北省執行本標準,


      裝配率≥50%,其他省市均有類似標準頒布,可以參考當地的標準執行。


      結語:


      只有滿足裝配式建筑面積指標和單體裝配率要求才可以滿足產業化的要求(也有其他地區其他要求,以當地為準)。


      劃重點:


      1、如果非示范項目,建議考慮最低的裝配式建筑面積指標要求,現階段裝配式建筑成本比現澆建筑高是事實!


      2、先高層,后多層,直到滿足最低的裝配式建筑面積指標要求;樓棟越高,標準化程度越高,構件越容易實現“高復制”,成本增量相對較低。


      3、先商業,后住宅。商業只需要滿足47.5分的要求(可以不做廚房),住宅需要滿足50分要求,且商業項目,業主關注度較低,敏感度較低。


      4、先大戶型,后小戶型。大戶型的部品部件數量少于小戶型,應用比例更容易實現。


      2、裝配式建筑管控的第二把刀,就是利用政策規避產業化要求。


      以湖北地區為例:


      根據《湖北省人民政府辦公廳關于降低工程建設成本的實施意見》,如下情況可以不做裝配式建筑:


     ?。?)實體經濟項目原則上不強制要求裝配式建筑比例指標。實體經濟包括:廠房等工業項目。


     ?。?)學校、幼兒園等教育設施項目建筑面積小于5000平方米的,以及商業、辦公等公共建筑項目建筑面積小于10000平方米的,不強制采用裝配式建筑方式。


     ?。?)建設項目中有建筑單體超出國家、省現行有關裝配式建筑標準、規范規定范圍,不宜采用裝配式技術的,不強制采用裝配式建筑方式。別墅、獨棟辦公樓等低層建筑項目,有特殊工藝要求和使用功能要求的項目,可向裝配式建筑主管部門提出申請,通過組織專家論證的形式確定是否采用裝配式建筑方式。


      3、裝配式建筑管控的第三把刀,最大化利用政策提高貨值。


      充分利用各地區鼓勵裝配式建筑發展的政策,比如容積率獎勵,比如提前預售獎勵,比如提前返還墻改基金等等,最大化的彌補產業化要求帶來的成本增加,但是要算經濟賬,比如容積率獎勵的盈虧平衡點跟售價的關系等。


      2019年1月12日省政府第29次常務會議通過《湖北省綠色建筑促進辦法》,其中第三十三條,對采用裝配式外墻技術產品的建筑,其預制外墻建筑面積不超過規劃總建筑面積3%的部分,不計入建筑容積率;


      容積率獎勵以北京、沈陽為代表,北京市規定:在原規劃的建筑面積的基礎上,獎勵一定數量的建筑面積,項目獎勵面積總和不超過實施產業化的各單體規劃建筑面積之和的3%。


      預制外墻不計入建筑面積,以上海、長沙為代表,和湖北地區類似獎勵不超過總建筑面積的3%。


      容積率獎勵僅考慮成本因素,當達到盈虧平衡點以上時對于開發商來說是合適的,但是實施過程中行政成本過高,涉及到國土、規劃、房測測繪、稅務等等,實施較難。


      二、最大化的趨利-重視裝配式方案


      裝配式建筑是一個系統工程,重視方案階段的裝配式建筑至關重要


      湖北省裝配式評價標準評分項15項,其中必選項:主體結構1項,圍護墻與內隔墻2項,全裝修1項,共計35分,居住建筑仍需要15分(最低選擇三個得分項)滿足裝配率50%的要求,11個選項中選擇3個得分項,共計55種組合,每一個組合代表不同的成本增量、施工難度,方案的重要性可想而知。


      方案一:基于剛需盤為主的裝配式建筑方案


      根據大數據統計:目前住宅項目中,開發商優先選擇的裝配式建筑方案:


      主體構件中水平構件得分最大化,不做豎向構件,此種方案下成本增量約355元/m2~550元/m2。


      方案二:基于改善及以上為主的裝配式建筑方案(主要是考慮改善盤及以上對裝修標準較高的要求)


      本方案中,主體結構中增加豎向構件最低應用比例得分,水平構件得分最大化,圍護墻與內隔墻得到最低10分,再加上全裝修得分5分,此種方案下成本增量約500元/m2~650元/m2。


      備選方案三:可選擇方案


      本方案中,復合保溫體系+鋁模體系,可以獲得豎向構件、非承重圍護墻非砌筑、圍護墻+保溫,三項得分。


      此種方案下成本增量約420元/m2~550元/m2。


      備選方案四:鋼結構體系


      本方案中采用裝配式鋼結構,鋼結構體系為天然的“裝配式建筑”,其主體結構輕松獲得50分的得分,再加上圍護墻和內隔墻最低10分,全裝修5分,鋼結構體系最低得分為65分>50分的評價要求。


      其成本增量比裝配式混凝土成本高20%~30%左右,應用案例不算多。


      劃重點:


      裝配式建筑不同的組合,代表不同的成本增量,重視裝配式建筑的方案選擇,成本角度裝配式建筑方案比選的重要一環。


      三、最大化的避害-控風險


      控制施工、交房風險就是最大的成本節省,一定要知道各部品部件的缺點


      裝配式建筑的發展,各地區基本依據國標《裝配式建筑評價標準》的大原則不變,然后適時的推出適合本地區發展的裝配式建筑政策及評價原則,最底化實現裝配率要求,可以最大化的降低裝配


      主體結構風險控制一:盡量減少豎向構件的使用


      2018年7月13日,在“裝配式建筑裝修與建筑設計一體化及BIM技術應用經驗交流會”上,住房和城鄉建設部陳宜明總工程師提出了“三步走”戰略:第一步先做建筑的水平構件,第二步再做建筑的豎向非承重構件,第三步做建筑的豎向承重構件。


      豎向構件目前存在的問題:


     ?、儇Q向構件設計、施工難度最大,也最復雜,對工人素質要求很高。


     ?、谕鈮針?、防水問題比較難以處理,而且密封膠耐久性令人堪憂。


     ?、酃酀{套筒檢測技術未列入強制性檢測范疇,灌漿質量問題層出不窮,灌漿料在低溫環境下的適應性尚在試驗當中。


     ?、芸拐鹦阅軟]有接受較長時間的檢測,等同現澆理論下的接縫、連接較復雜,豎向構件預制和現澆處開裂風險較高。


     ?、萑狈@方面的產業化工人、專業設計人員。


      劃重點:


      豎向構件必須使用時,建議從內墻到外墻,從單一豎向構件到批量豎向構件,從小面積到大面積推廣,并強化灌漿套筒的現場檢測,保證連接的安全。


      主體結構風險控制二:盡量減少涉水房間采用疊合板,減少其他部位裂縫隱患


     ?、儆捎谏嫠块g管線較多,若采用疊合板,后期極易產生滲水隱患;


     ?、诔¢g以外,住宅項目建議優先采用雙向疊合板設計,施工時注意養護,減少冬季及初春施工,降低裂縫風險;


      風險控制三:減少墻體開裂,減少滲水,減少“業主不理解”


     ?、俜浅兄貒o墻非砌筑及內隔墻非砌筑多采用條板,條板的開裂率較高,據標高企業統計條板的開裂率為20%左右,容易引發業主投訴及后續的滲水隱患,一定要加強條板施工工藝的控制;


     ?、趪o墻的保溫、隔熱、裝飾一體化目前應用還存在一定的問題,尤其是外墻滲水、熱橋、瓷磚脫落等問題難以解決;內隔墻與管線、裝修一體化在SI建造體系中應用,在目前建造體系中應用較少,且業主多有抵觸;


      風險控制四:尚未有非常明確的技術文件統一全裝修標準


      2002年,住建部在《商品住宅裝修一次到位實施細則》中首次提出了“全裝修”的概念。


      裝修一次到位是指房屋交鑰匙前,所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成,簡稱全裝修住宅


      2018年7月,湖北省出臺《湖北省裝配式住宅建筑全裝修技術要求(試行)》,對裝配式建筑全裝修進行了要求。


      風險控制五:裝修與設備管線分項


     ?、俑墒降嘏枧浜侠錈崴芫€分離,且對施工要求較高,不然宜形成地板不平整;


     ?、诩尚l生間設計需前置,滿足標準化設計要求,但是對于高檔住宅,整體衛浴品質感較差,業主接受度較差;


     ?、壅w廚房集成度較為復雜,廠家較少,市場應用不多。


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